Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, — полезности, замещения, ожидания — позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Полезность объекта недвижимости — способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Это «принцип полезности».
«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов).
«Принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости включает в себя стоимость всех будущих доходов и учитывает постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости(прежде всего с землей) и его улучшением. Экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства:
— труд, который должен компенсироваться заработной платой;
— капитал, который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
— предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью;
— земля, которая компенсируется рентой.
3. Принципы, связанные с рыночной средой,
— зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Это «принцип зависимости».
«Принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.
«Принцип спроса и предположения» — при оценке объекта недвижимости необходимо понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
«Принцип конкуренции» — рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию — силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободным.